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Pour créer votre entreprise de conciergerie, il faut d’abord définir vos services, puis vérifier le cadre réglementaire, choisir un statut, accomplir les formalités et chiffrer votre budget. Les règles et les montants cités sont ceux applicables en 2026. Vous pourrez ainsi présenter un projet de conciergerie solide à un banquier ou à vos futurs clients.
Avant de créer votre conciergerie, choisissez qui vous servirez et ce que vous ferez concrètement pour ces clients. Ce choix oriente le positionnement, le cadre juridique et le prix de vos prestations. Il se vérifie ensuite sur le terrain, puis dans les chiffres.
Le type de conciergerie dépend d’abord de la clientèle visée. Une conciergerie privée, au service des particuliers, prend en charge des courses, des rendez-vous, des réservations ou la réception de colis. Les services proposés changent dès que la clientèle change :
Selon le niveau de départ, une offre limitée à l’accueil et au ménage permet de démarrer avec un périmètre simple, à vérifier au regard de la réglementation immobilière. Vous pourrez l’élargir une fois les premiers contrats signés.
Une étude de marché examine l’offre, la demande et l’environnement de l’activité. Pour une conciergerie saisonnière, elle doit aussi prendre en compte la saisonnalité et la demande locative locale. Les propriétaires qui vivent loin de leur logement ou qui manquent de temps forment le cœur de cette clientèle. Ils comparent aussi votre offre aux solutions qui les mettent en relation avec des co-hôtes.
Le réseau local et les partenariats avec des agences, des syndics ou des propriétaires vous aident à trouver vos premiers clients. Proposez-leur une offre dont les tarifs sont clairement affichés : leur réaction montre s’il existe une clientèle prête à payer.
Le business plan réunit l’offre, l’étude du marché, la stratégie commerciale et les prévisions financières. D’après Bpifrance Création, il sert à vérifier que le projet est réaliste et rentable.
Le volet financier s’appuie sur un plan de financement sur 3 ans. Selon Bpifrance Création, ce plan présente les investissements, le besoin en fonds de roulement (l’argent nécessaire au fonctionnement courant), les remboursements, les fonds propres et les emprunts.
Valoriz Formation propose un parcours e-learning de 9 heures sur les fondamentaux d’un projet de création ou de reprise. Vous pouvez y ajouter un coaching à distance facultatif de 3 à 5 heures. C’est le format de la formation Création d’entreprise Express, utile pour tester votre idée avant de lancer une conciergerie.
Le mot « conciergerie » ne crée aucun statut juridique. Vos obligations dépendent des actes que vous accomplissez réellement pour vos clients. Avant d’ouvrir une conciergerie, faites donc la liste précise de vos prestations, logement par logement.
Selon la CCI Paris Île-de-France, l’accueil, les informations pratiques, le linge et le ménage relèvent de la conciergerie traditionnelle. À l’inverse, la location et la gestion des biens d’autrui peuvent relever de la loi Hoguet. Rédiger ou publier des annonces, fixer les prix, gérer les réservations et accepter les locataires sont des actes de gestion locative. Ils peuvent exiger une carte professionnelle G, voire une carte T selon votre rôle.
Ne pas encaisser les loyers ne suffit pas à écarter la loi Hoguet. La CCI Paris Île-de-France cite ainsi un jugement du tribunal judiciaire de Tours du 28 janvier 2025 contre une conciergerie qui gérait les annonces, les prix et les réservations. Votre responsabilité pénale est alors en jeu : exercer sans carte est puni jusqu’à 6 mois d’emprisonnement. L’amende peut atteindre 7 500 €.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé l’enregistrement des meublés de tourisme et les pouvoirs des communes. Depuis le 20 mai 2026, le Code du tourisme impose une déclaration préalable avec enregistrement sur un téléservice national. Depuis le 1er janvier 2025, certaines communes peuvent aussi réduire de 120 à 90 jours par an la durée de location touristique d’une résidence principale.
Le bon réflexe consiste à vérifier la situation locale de chaque logement avant de l’ajouter à votre activité de conciergerie. Contrôlez son enregistrement, les règles de changement d’usage et la durée de location autorisée.
Depuis le 1er janvier 2025, certaines micro-entreprises et entreprises de moins de 11 salariés exerçant surtout des services à la personne peuvent être dispensées, sous conditions, de l’obligation d’activité exclusive. Leurs activités accessoires sont alors limitées à 30 % du chiffre d’affaires total de l’année précédente. Elles doivent aussi faire l’objet d’une comptabilité séparée.
Ce cadre ne couvre pas tout le ménage. Selon le site officiel des services à la personne, le ménage fait par un bailleur à l’entrée ou à la sortie d’un locataire n’est pas un service à la personne.
Aucun diplôme général obligatoire n’a été identifié pour ouvrir une conciergerie classique. Certaines prestations restent cependant réglementées : le transport de personnes doit respecter les exigences VTC, et l’accueil collectif d’enfants de moins de 6 ans nécessite une autorisation départementale.
Le choix du statut juridique détermine votre fiscalité, votre protection sociale et vos obligations comptables. Vous pouvez exercer seul en entreprise individuelle, ou créer une société, seul ou avec des associés. Chaque option se compare au regard de votre chiffre d’affaires prévu.
La micro-entreprise est un régime de l’entreprise individuelle, et non une forme juridique distincte. Démarrer une conciergerie en micro-entreprise simplifie les démarches, mais trois limites sont à connaître :
Selon les nouveaux seuils publiés par Service Public, le plafond micro des prestations de services atteint 83 600 € de 2026 à 2028. La franchise de TVA s’arrête à 37 500 €, avec un seuil majoré de 41 250 € :
| Seuil (prestations de services) | Montant |
| Plafond du régime micro 2026-2028 | 83 600 € |
| Franchise en base de TVA | 37 500 € |
| Franchise en base de TVA, seuil majoré | 41 250 € |
L’entreprise individuelle au régime réel n’est soumise à aucun plafond de chiffre d’affaires. Elle permet aussi de déduire vos charges, ce qui devient intéressant dès que vos frais de déplacement ou de sous-traitance augmentent.
L’EURL et la SASU permettent de créer seul votre société de conciergerie. La SARL et la SAS accueillent plusieurs associés. Dans tous les cas, la société a un patrimoine distinct du vôtre, et la responsabilité des associés est en principe limitée à leurs apports.
Le gérant associé unique d’une EURL est travailleur non salarié, et l’EURL est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu. La SARL relève par défaut de l’impôt sur les sociétés, avec une option possible sous conditions. Le président de SASU est assimilé salarié, sans assurance chômage automatique. La SASU et la SAS offrent des statuts plus souples, mais la rémunération du président de SASU supporte des cotisations plus élevées.
En 2026, un micro-entrepreneur qui réalise des prestations de services relevant des BIC paie 21,2 % du chiffre d’affaires en cotisations sociales, selon Service Public. Il les déclare et les paie à l’Urssaf chaque mois ou chaque trimestre. En EURL ou en SARL, les dividendes peuvent aussi être soumis à cotisations.
Le statut se choisit selon votre chiffre d’affaires prévu, vos frais réels, la rémunération souhaitée, votre protection sociale et l’arrivée éventuelle d’associés. Le statut de l’entreprise est étudié dans le programme sur les fondamentaux de la création de Valoriz Formation.
Les démarches de création se font en ligne, mais elles diffèrent selon que vous créez une entreprise individuelle ou une société. Une société demande plusieurs étapes préalables à l’immatriculation. Préparez donc vos justificatifs avant de déposer votre dossier.
Depuis 2023, toute création d’entreprise passe par le guichet unique. Selon Service Public, l’inscription au registre national des entreprises en découle, ainsi que l’inscription au registre propre à l’activité si nécessaire.
Le calendrier est encadré pour une micro-entreprise, selon Service Public :
La procédure est donc légère. Vous pouvez caler la date de dépôt sur la signature de votre premier contrat client.
Une société de conciergerie se crée en quatre étapes, dans cet ordre :
Le capital d’une EURL ou d’une SASU est fixé librement. Il reste dans la société : ce n’est pas une dépense de lancement.
Pour certaines formalités de société, Service Public accorde 15 jours ouvrables pour envoyer les pièces manquantes après le récépissé. Le délai total dépend de votre dossier, des demandes complémentaires et de l’organisme compétent. L’Insee attribue ensuite un code APE, à valeur statistique : la NAF 2008 reste utilisée en 2026 et la NAF 2025 deviendra la référence au 1er janvier 2027. Les chapitres de la formation Express de Valoriz Formation suivent ce même ordre, de l’idée aux formalités.
Le budget pour ouvrir une conciergerie comprend deux parties : les frais administratifs, peu élevés, et le financement des premiers mois. La rentabilité se construit ensuite sur vos prix et sur la maîtrise de vos coûts.
Selon Service Public, l’immatriculation d’une micro-entreprise commerciale est gratuite en 2026. Elle coûte 21,74 € pour une entreprise individuelle commerciale et 45 € pour une entreprise individuelle artisanale. Pour une société, comptez :
Ces montants ne représentent qu’une petite part du budget. Il faut y ajouter les assurances, les outils, les déplacements et la trésorerie nécessaire avant vos premiers encaissements.
Plusieurs sources de financement sont possibles : l’apport personnel, le prêt bancaire, les aides locales, l’ACRE, l’ARCE et les prêts d’honneur. Vérifiez les conditions de chacune. Vous limiterez aussi vos charges fixes en démarrant sans local commercial et en faisant appel à des prestataires externes plutôt qu’à des salariés. Un local adapté peut se justifier si vous accueillez du public.
Valoriz Formation traite du financement, du budget prévisionnel et de la trésorerie dans la formation Création d’une entreprise de A à Z. Le parcours e-learning dure 22 h 40. Il peut être complété par 5 à 10 heures de coaching à distance.
Un service de conciergerie peut être facturé à la prestation, au forfait, par abonnement, par réservation ou à la commission. Une base privée de 1 432 commissions publiées indiquait en juillet 2026 une médiane de 20 % TTC. La moitié des offres se situaient entre 20 % et 24 %, des taux de marché et non des taux légaux. Exemple : 20 logements rapportant chacun 1 500 € par mois génèrent 6 000 € de chiffre d’affaires mensuel à 20 %, avant charges.
Ce chiffre d’affaires ne dit rien de votre marge. Tenez un compte d’exploitation par logement qui sépare les rotations, le ménage, le linge, les déplacements et le temps administratif. Suivez ensuite le chiffre d’affaires par client, la fidélisation et la marge nette.
La rentabilité dépend du nombre de contrats, du revenu par client, des services fournis, de la localisation, de l’organisation des interventions et de la maîtrise des coûts. Une commission n’est pas un bénéfice : elle doit couvrir les intervenants, le ménage et le linge non refacturés, les logiciels, les assurances et les prélèvements. Les déplacements, le temps non facturé et le coût d’acquisition des clients sont souvent sous-estimés.
La première erreur consiste à proposer une offre trop large, sans clientèle définie. La seconde consiste à créer l’entreprise avant d’avoir vérifié qu’une clientèle est prête à payer.
Les compétences utiles sont l’organisation, la rigueur, la réactivité, la gestion et la relation client. Aucun diplôme spécifique ni aucune formation générale obligatoire n’a été identifié pour une conciergerie classique. Certaines prestations ajoutées peuvent cependant être soumises à des règles particulières.
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